Тема, яку ми вирішили розкрити, досить багатопланова. Ми б могли розпочати її обговорення із питань, чи має підприємство право орендувати квартиру під офіс, чи виникатимуть у такому разі проблеми з податковим кредитом, як оподатковувати дохід орендодавця тощо. Без сумніву, відповіді на них потрібно знати — і ви їх отримаєте. Але набагато цікавіше розглянути цю тему в динаміці. А для цього пропонуємо спершу звернутися до проблем, які виникають ще на етапі «народження» нової юрособи, адже в неї часто-густо немає іншого виходу, окрім як «оселитися» в житловому приміщенні одного зі своїх «батьків»(особи-засновника). І вже потому, коли наш «новонароджений» «стане на ноги», варто повернутися до питань його подальшого самостійного життя.

Джерело: https://ibuhgalter.net/material/110/2167

Головні тези

• Відомості про місцезнаходження будь-якої юридичної особи є загальнодоступними.
• Однозначне визначення місцезнаходження юрособи потрібне для ведення госпдіяльності, підтримання зв’язку між юрособою та іншими суб’єктами господарювання, а також контролюючими органами.
• Власник житлового будинку, квартири не має права використовувати таке приміщення для промислового виробництва.
• Реєструючи офіс підприємства у квартирі засновника, ви не порушуєте заборону на використання житлового приміщення з промисловою метою.
• Якщо у квартирі продовжує проживати засновник і там же розміщують офіс юрособи, без укладення договору оренди між ними не обійтися.
• Законодавство не наполягає на обов’язку перевести житлове приміщення до нежитлового фонду для використання його з господарською метою.

Місцезнаходження юрособи: чому це так важливо?

Відправною точкою в нашій сьогоднішній розмові має стати термін «місцезнаходження юридичної особи». Що під ним розуміють сьогодні?

Згідно зі ст. 93 ЦКУ місцезнаходженням юрособи є фактичне місце ведення діяльності чи розташування офісу, з якого проводиться щоденне керування діяльністю юридичної особи (в основному, знаходиться керівництво) та здійснення управління і обліку.

Зверніть увагу, що відомості про місцезнаходження будь-якої юридичної особи є загальнодоступними (ч. 4 ст. 89 ЦКУ). Ви зобов’язані вносити їх до ЄДР під час державної реєстрації свого підприємства, а надалі підтримувати в актуальному стані . Це робиться з метою забезпечення учасників цивільного обороту достовірною інформацією про юридичних осіб.

Якщо ж такі відомості фактично не відповідатимуть наявним у ЄДР, проблем не уникнути. Адже з місцезнаходженням юридичної особи законодавство пов’язує багато моментів, що мають правове значення.

Так, грошове зобов’язання, якщо порядок його виконання спеціально не прописаний у договорі, виконується за місцезнаходженням юрособи-кредитора на момент виникнення зобов’язання (п. 4 ч. 1 ст. 532 ЦКУ, ч. 2 ст. 197 ГКУ). Виконання ж іншого зобов’язання (окрім тих, які прямо перелічені в ч. 1 ст. 532 ЦКУ) здійснюється за місцезнаходженням боржника.

Крім того, місцезнаходження юрособи часто має значення для визначення підсудності цивільних, господарських та адміністративних справ (ч. 2 ст. 109 ЦПК, ст. 15 ГПК, ст. 19 КАСУ).

Важливу роль місцезнаходження суб’єкта відіграє й у податкових правовідносинах. У цій сфері йому відповідає таке поняття, як податкова адреса — місцезнаходження юридичної особи, відомості про яке містяться у ЄДР(п. 45.2 ПКУ).

За загальним правилом, облік платників податків здійснюється у відповідному контролюючому органі за місцезнаходженням юридичної особи (п. 63.5 ПКУ). А от за місцезнаходженням суб’єкта господарювання проводяться документальні виїзні перевірки контролюючих органів (п.п. 75.1.2 ПКУ).

Місцезнаходження платника податків зазначається в податкових деклараціях (п. 48.3 ПКУ). А от зазначати його в податковій накладній сьогодні не вимагають — місцезнаходження продавця й покупця вилучені з переліку обов’язкових реквізитів ПН, наведених в п. 201.1 ПКУ.

На щастя, уже минули й ті часи, коли за відсутності платника за своїм місцезнаходженням фіскали могли вносити до ЄДР відповідний запис про це, після чого ініціювати його ПДВ-«розреєстрацію» на підставі горезвісного п.п. «ж» п. 184.1 ПКУ (на сьогодні цей підпункт вилучено з ПКУ).

Між тим, певні ризики в ситуації, коли вас не знайдуть за вашим місцезнаходженням, залишилися й досі. Якщо це станеться, перевіряючі можуть запідозрити, що проведені вами госпоперації нереальні, та на додачу звинуватити вас у тому, що ви не повідомили їх про зміну місцезнаходження всупереч п.п. 16.1.11 ПКУ, який містить таку вимогу.

ВИСНОВОК. Однозначне визначення місцезнаходження юрособи потрібне для ведення господарської діяльності, підтримання зв’язку між юрособою та іншими суб’єктами господарювання, а також контролюючими органами, органами державної влади й місцевого самоврядування.

Як досягти такої жаданої однозначності?

У принципі, для вже створеної юридичної особи особливих проблем тут немає. У будь-який момент ви маєте право самостійно визначити, що вважати своїм місцезнаходженням (особливо якщо місць ведення діяльності у вас декілька), і внести відповідні зміни до ЄДР. Для цього достатньо мати правові підстави для володіння й користування приміщенням за новим місцезнаходженням юрособи (право власності чи оренди).

Очевидно, що певні труднощі з цим виникають у момент створення нової юрособи та подальшої держреєстрації «новонародженого», особливо якщо серед її учасників немає нікого, хто може надати йому відповідне приміщення для ведення діяльності чи розміщення офісу.

Традиційно одним із поширених способів подолання такої перешкоди є реєстрація юридичної особи за місцем проживання одного з її учасників. Наскільки на сьогодні законна така процедура, насамперед з точки зору законодавства про держреєстрацію суб’єктів господарювання? Яким ризикам ви піддаєте своє підприємство, якщо скористалися цим способом дуже давно, але вирішили нічого не змінювати в ЄДР? Що слід зробити для усунення (мінімізації) можливих негативних наслідків, якщо вони є?

Відповіді на ці запитання читайте далі.

Юрособа у квартирі засновника: чи зареєструють сьогодні?

Раніше, з точки зору процедури держреєстрації юросіб, в цьому не було нічого неприйнятного. Тривалий час Закон № 755 визначав місцезнаходження юридичної особи по-своєму: як адресу органу чи осіб, які відповідно до установчих документів юрособи або закону виступають від її імені. Інакше кажучи, для цілей держреєстрації термін «місцезнаходження юрособи» мав інший зміст, ніж передбачений ст. 93 ЦКУ.

На практиці це сприймалося як дозвіл здійснювати господарську діяльність юридичної особи за адресою місця проживання її директора або засновника (учасника). Ну або, принаймні, як можливість зареєструвати юрособу за домашньою адресою одного з них. Чим, повторимо, багато хто й користувався.

Але так було раніше, тобто до останньої «мегареволюції» у сфері держреєстрації суб’єктів господарювання, що сталася у зв’язку з прийняттям Закону № 835. Йому ми зобов’язані тим, що з нової редакції Закону № 755, чинної з 01.01.2016 р., зникло своє власне визначення місцезнаходження юрособи, а замість цього з’явилася вказівка застосовувати терміни, яких у ньому бракує, у значеннях, наведених у ЦКУ, ГКУ та інших законодавчих актах (див. нову ч. 2 ст. 1 Закону № 755).

Таким чином, ми повернулися до того, з чого розпочали, — до розуміння місцезнаходження юрособи в трактуванні ст. 93 ЦКУ, яка прив’язується не лише до розташування керівних органів, а й до фактичного місця ведення діяльності.

Як наслідок тепер доводиться чути, що учасники й керівники юридичних осіб позбавлені можливості реєструвати місцезнаходження підприємства за адресою свого місця проживання. Але чи так це насправді?

Уважно перечитаємо визначення, наведене в ст. 93 ЦКУ. Конкретніше, ту його частину, де йдеться про розташування офісу. Очевидно, що на етапі держреєстрації, коли юрособа тільки створюється і, зрозуміло, жодної діяльності ще не веде, логічно вважати її місцезнаходженням саме офіс.

А чому б у такому разі не назвати офісом квартиру засновника? Адже прямої заборони нова редакція Закону № 755 не містить. Отже, ви й сьогодні маєте повне право вказати в реєстраційній картці за формою 1 у полі «Місцезнаходження юридичної особи» адресу квартири засновника (одного із засновників). Більше того, у чинній на сьогодні формі такої картки, затвердженої наказом Мін’юсту від 18.11.2016 р. № 3268/5, прямо передбачена можливість зазначити як тип приміщення в тому числі квартиру або навіть кімнату.

Майте на увазі, що документального підтвердження права власності засновника на це житлове приміщення держреєстратор, загалом, вимагати не повинен. Вичерпний перелік документів, які вам потрібно надати держреєстратору, наведено в ч. 1 ст. 17 Закону № 755 у новій редакції. І документи, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомості, за адресою якого реєструється юрособа, там не названі. Хоча й такої однозначної норми, що забороняє держреєстратору вимагати будь-які додаткові документи, окрім прямо перелічених Законом № 755 (до 01.01.2016 р. така норма була прописана в ч. 8 ст. 24 цього Закону), на сьогодні там не залишилося. Це дещо збиває з пантелику, але все одно не повинно стати перешкодою для держреєстрації «юрика» у «фізика»-засновника «вдома».

Непрямим підтвердженням імовірності такої можливості у чинному законодавстві є консультація в категорії 119.11 ЗІР. Зі ствердної відповіді податківців на запитання, чи слід за місцем проживання керівника, яке є основним місцем обліку юрособи, подавати контролюючому органу повідомлення за ф. № 20-ОПП, можемо зробити висновок, що фіскали, як і раніше, не заперечують проти розташування юрособи за домашньою адресою його директора чи засновника.

Але чи не порушите ви в цей спосіб якесь інше обмеження? Наприклад, зі сфери, яку регулює житлове законодавство? Давайте подивимося.

Офіс у квартирі: що говорить закон?

Питання, чи можна розміщувати офіс у приміщенні житлового фонду, у принципі, не нове. Вирішуючи його, слід виходити з того, що власник майна (у нашому випадку — житлового приміщення) володіє, користується та розпоряджається ним на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦКУ), у тому числі має право використовувати його в підприємницькій діяльності (ч. 1 ст. 320 ЦКУ). Винятки із зазначеного правила можуть установлюватися законом.

У зв’язку з цим доводиться зважати на те, що згідно з ч. 1 ст. 383 ЦКУ власник житлового будинку, квартири має використати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати таке помешкання для промислового виробництва.

Аналогічне за своєю суттю обмеження встановлене й у ст. 6 ЖКУ, відповідно до якої надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. У ст. 10 ЖКУ йдеться, що громадяни зобов’язані, зокрема, дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, додержуватися правил користування житловими приміщеннями.

При цьому п. 3 Правил № 572 також наполягає на забороні використати житлові приміщення для проведення господарської діяльності промислового характеру. Такі самі аргументи звучали свого часу в роз’ясненнях деяких держорганів (див. лист Мінжитлокомунгоспу від 12.05.2008 р. № 8/7-336) і судів (див. ухвалу ВАСУ від 21.11.2013 р. № К/9991/41710/11).

Водночас ні в кого не повинно бути сумнівів у тому, що поняття господарської діяльності не тотожне промисловому виробництву, адже госпдіяльність може мати як промисловий (приміром, виробництво товарів), так і непромисловий характер (торгівля, виконання робіт, надання послуг). Якщо, маючи намір зареєструвати офіс підприємства у квартирі засновника, ви не плануєте одночасно з цим розгортати в ній промислове виробництво, то однозначно не порушуєте глобальної «промислової» заборони, озвученої вище. А оскільки так, то не існує і правових підстав, які б могли таким вашим намірам зашкодити.

Навпаки, на вашому боці, окрім уже згаданих ст. 319 і 320 ЦКУ, також інші норми чинного законодавства.

Більше того, є непрямі підстави вважати, що такої ж думки дотримується сам Конституційний Суд України! У рішенні від 02.03.2011 р. у справі № 2-7/2011 він підкреслив, що правовідносини, які виникають зі ст. 320 ЦКУ (тобто в разі використанні власником житлових приміщень для здійснення підприємницької діяльності), до кінця не врегульовані. Усунути ж таку прогалину до снаги лише парламенту — він має внести певні зміни й доповнення до відповідних законів. І доки цього не буде зроблено, головне для вас — не порушувати прямих заборон чинного законодавства, про які ми вас попередили, і деяких інших, про які скажемо нижче.

ДО ВІДОМА. Але перш ніж піти далі, ви вже сьогодні мусите знати про наміри народних депутатів прописати в ст. 383 ЦКУ пряму заборону на використання квартир у багатоквартирних житлових будинках не за призначенням, у тому числі як офісів, готелів та інших закладів тимчасового проживання. На додачу вони збираються встановити відповідальність громадян за порушення вказаної заборони у вигляді штрафу на суму від 34000 до 51000 грн, а за повторне порушення — до 85000 грн. Такі пропозиції містить законопроект від 30.11.2016 р. № 5473, який має запрацювати через рік після його остаточного прийняття. Утім, точний термін, коли це станеться, поки назвати складно — законопроект лише внесено до парламенту. Стежте за нашими подальшими публікаціями, і ми вас неодмінно про це поінформуємо.

Чи потрібний договір оренди?

Очевидно, що у підприємства як мінімум мають бути правові підстави на використання того приміщення, за адресою якого воно реєструє своє місцезнаходження. Такими правовими підставами в нашому випадку може бути договір оренди або позички (безоплатного користування) приміщення. При цьому укласти договір доведеться й у тому випадку, коли у квартирі продовжує проживати засновник і там же розташований офіс юрособи.

Якщо ви уклали договір оренди, незайвим буде мати акти, підписані сторонами такого договору, які б підтверджували виконання його умов (бажано щомісячні).

Ви спитаєте, у чому сенс таких дій? Адже про податковий кредит з ПДВ у підприємства-орендаря в цьому випадку не йдеться, оскільки особа-орендодавець — не платник цього податку. А для цілей оподаткування ЄП не має жодного значення, чи існує зв’язок між використанням цього приміщення юрособою-орендарем та його господарською діяльністю.

Але ж підтверджувати в бухобліку такі витрати первинними документами все одно потрібно — з цим не посперечаєшся.

З орендної плати, яка належить вашому засновнику за договором оренди, доведеться сплатити ПДФО за ставкою 18 % та ВС за ставкою 1,5 % на додачу. Обидва ці платежі юрособі-орендодавцю слід утримувати з доходу фізичної особи і перераховувати до бюджету, а також інформувати про це податковий орган, подаючи щокварталу форму № 1ДФ. Це обов’язки орендодавця як податкового агента, і їх ніяк не уникнути.

При нарахуванні доходу фізичній особі за договором, тобто за взаємною згодою сторін, ви зможете певною мірою оптимізувати величину утримуваних податків у тому випадку, якщо мінімальна вартість орендного платежу не встановлена або не оприлюднена місцевою владою до початку звітного (податкового) року. Адже тоді об’єкт оподаткування ПДФО визначається виходячи з розміру орендної плати, вказаного в договорі оренди (див. п.п. 170.1.2 ПКУ).

А ось використання договору позички (безоплатного користування) хоча і підтвердить факт законного використання квартири, але, як і все безкоштовне, несе в собі додаткові податкові ризики.

Чи переводити житлове приміщення в нежитлове?

Відповідь на це запитання стане в пригоді навіть тоді, коли йдеться про розміщення офісу у квартирі засновника, тобто навіть у тому випадку, якщо господарська діяльність, як ви вже зрозуміли, має непромисловий характер.

Річ у тім, що в ідеалі житлові приміщення можуть використовуватися лише для проживання в них людей (ч. 1 ст. 382 ЦКУ, ст. 6 ЖКУ). Звідси мимоволі напрошується висновок: для використання з господарською метою вони мають бути переведені до нежитлового фонду. Хоча, відверто кажучи, прямо такого обов’язку законодавство не встановлює. Водночас час є певні міркування на користь цього висновку.

Передусім при здійсненні у квартирі господарської діяльності ви мусите враховувати права та інтереси інших мешканців (ч. 5 ст. 319, ч. 2 ст. 383 ЦКУ). З цією метою встановлені істотні обмеження на здійснення в житлових будинках господарської діяльності. Причому навіть у тих випадках, коли така діяльність не потребує конструктивних змін приміщення. Так, розташування адміністративних приміщень допускається лише на першому, другому й цокольному поверхах житлових будинків. При цьому приміщення громадського призначення повинні як мінімум мати окремий вихід і евакуаційний вихід, ізольовані від житлової частини будівлі.

Крім того, необхідно враховувати суттєву різницю в комунальних тарифах. Адже для нежитлових приміщень, що використовуються в господарській діяльності, комунальні тарифи визначаються за власними правилами. До того ж у такому разі не повинні застосовуватися пільги на оплату комунальних послуг, які теоретично може мати ваш засновник — власник того приміщення, де ви зареєстрували підприємство.

До речі, думку про те, що використання квартири для проведення підприємницької діяльності є підставою для нарахування комунальних послуг за тарифами «не для населення» (причому навіть без її виведення з житлового фонду), поділяє й Верховний Суд України (див. постанову від 23.11.2016 р. у справі № 686/9639/15-ц).

Водночас є аргументи й «за» те, щоб квартиру до нежитлового фонду не переводити. Особливо в ситуації, яку ми тут розглядаємо: якщо особа-засновник мешкає у квартирі, яку збирається надати своєму підприємству як офіс. Очевидно, що таке використання квартири не вимагатиме її конструктивних змін, а також навряд чи порушить права інших мешканців.

Що стосується необхідності переоформлення договорів з виконавцями, які надають комунальні послуги, то тут усе залежить від подальших планів вашого підприємства.

Ви ж маєте намір розширюватися? Тоді найдоцільніше буде обзавестися приміщенням, яке більше відповідає потребам господарської діяльності, ніж «батьківське гніздо». Усе одно вирішили орендувати приміщення у стороннього «фізика» й «оселитися» там? Ну що ж, ваше право. Але тоді на перший план у вас вийдуть ті запитання, які ми сформулювали в перших рядках преамбули до цієї статті. А відповіді на них шукайте вже в наступній публікації на цю тему в одному з найближчих номерів.

Використані документи

1. КАСУ — Кодекс адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. № 2747-IV.
2. ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 р. № 5464-X.
3. Закон № 755 — Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV.
4. Закон про госптовариства — Закон України «Про господарські товариства» від 19.09.1991 р. № 1576-XII.
5. Закон № 835 — Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань» від 26.11.2015 р. № 835-VIII.
6. Правила № 572 — Правила користування приміщеннями житлових будинків, затверджені постановою КМУ від 08.10.1992 р. № 572.

Автор: Олена Лозова,
“ПЛАТНИК ЄДИНОГО ПОДАТКУ” від 24 квітня, 2017 № 16